A bérbeadásból származó jövedelmek bevallása 2012-2013. évben még az adózó választása esetén kétféle módon történhetett. Önálló tevékenységből származó jövedelemként illetve külön adózó jövedelmeként vallhatták be jövedelmüket. A 2012-es adóévben azonban ebből a tevékenységből származó jövedelem után megszűnt a külön adózó jövedelemkénti elszámolás lehetősége, ezért az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. A bevallásban illetve az adó megfizetésekor azonban nem kizárólag a személyi jövedelemadó kiszámolására és befizetésére kell figyelemmel lenni, hiszen további kötelezettség is kapcsolódhat a bérbeadási tevékenységhez. Ez a személyi jövedelemadó mellett az egészségügyi hozzájárulás (EHO). Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után a fizetendő SZJA-n túl 14 százalékos EHO fizetési kötelezettség is terheli a bérbeadót, ha ebből a tevékenységből származó jövedelme az egy millió Ft-ot meghaladja. Az ingatlan bérbeadástól meg kell különböztetni – mind fogalmilag, mind EHO szempontjából – a fizető vendéglátási tevékenységet folytató adózót. A fizető vendéglátó tevékenységet folytató adózó is kötelezett százalékos mértékű EHO fizetésére, amely tételes átalányadó választása esetén a tételes átalányadó 20%, ha az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27%-a. A 2011. évben megszerzett jövedelmekről készítendő személyi jövedelemadó bevallás elkészítésekor, már a megváltozott szabályozásra figyelemmel kell lenni.
Jövedelem megállapítása
A magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó adókötelezettségének megállapítására az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia 2011. január 1-jétől. Az elkülönülten adózó jövedelemként történő kezelésére vonatkozó választási lehetőség megszűnt, kivéve a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás tekintetében.
Jövedelem = bevétel – költség, ahol a költség elszámolása két módon történhet. Az egyik módszer a tételes költségelszámolás, a másik a 10% költséghányad alkalmazása.
Tételes költségelszámolás esetén a bevétel mértékéig az adóévben a bevételszerző tevékenységgel összefüggésben felmerült és igazolt költségek számolhatóak el. Ilyen költség például: az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltségek, a tárgyi eszközök zavartalan, biztonságos működését biztosító javítási, karbantartási munkákra fordított kiadások. Visszamenőleges hatállyal 2010. január 1-jétől lehetőség van a bérbeadásra hasznosított ingatlan – Szja tv. 11. számú mellékletének szabályai szerinti – értékcsökkenési leírásának elszámolására is.
Ha az adóévben az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az 1 millió forintot meghaladja, akkor a magánszemély a teljes jövedelem után 14% egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni. Ebben az esetben – kivéve, ha az eho-t költségként elszámolja – a jövedelem a bevétel költségekkel csökkentett részének 78%-a.
A 10% költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, minden költséget elszámoltnak kell tekinteni, így a 14%-os egészségügyi hozzájárulást is, tehát a korábban említett 78%-os jövedelem megállapítási szabály sem érvényesíthető.
Adó, adóelőleg
Ha a számlaadásra kötelezett magánszemély kifizetőnek adja bérbe ingatlanát, akkor a jelenlegi szabályozás alapján nyilatkozatban kérheti a kifizetőtől az adóelőleg levonását.
Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adóelőleget, akkor a bérbeadónak kell év közben, negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-ig az adóelőleget megfizetni. Az adóelőleg alapja a költségekkel csökkentett bevétel, azaz a jövedelem 27% adóalap kiegészítéssel növelt összege. Az adó mértéke 16%. A bérbeadás után az adót szja alapot a bérlő fizeti, a bérbeadó az adó összegével kevesebb pénzt kap a bérlőtől aki ezt később egy 12m30 nyomtatványon visszaigazolja a bérbeadónak.